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Private Banking

Immobilien einfach rentabler finanziert

Fragen und Antworten zum Tilgungsersatz

Wer den Neubau oder Erwerb einer nicht selbstgenutzten Immobilie plant, steht meist vor der Frage: Wie finanziere ich das Objekt? Immer eine gute Idee: Nutzen Sie das historisch niedrige Zinsniveau für den besonderen Steuervorteil.

Die Lösung hört auf den etwas umständlichen und doch eindeutigen Namen: endfällige Finanzierung mit Tilgungsersatz. Doch wie funktioniert das Ganze und welche Vorteile bringt es tatsächlich? Im Interview gibt Thorsten Körner, Geschäftsführer der S-Nova, wertvolle Tipps und Tricks rund um das Thema.

Für wen und wann ist die endfällige Finanzierung mit Tilgungsersatz sinnvoll?

Thorsten Körner: Im Grunde ist diese Finanzierungslösung immer dann sinnvoll, wenn Sie eine Immobilie langfristig finanzieren und diese nicht selbst nutzen. Wenn Sie also eine Wohnung kaufen und sie beispielsweise als Ferienobjekt vermieten. Ein anderes klassisches Beispiel: Sie möchten bei steigenden Mieten bezahlbaren Wohnraum schaffen und erwerben daher ein Immobilienobjekt. Die konkrete Nutzungsart selbst ist also nicht relevant. Der entscheidende Punkt ist vielmehr, dass Sie mit Ihrem Objekt regelmäßige Einnahmen durch Vermietung oder Verpachtung generieren. Denn bei dieser Finanzierungsalternative wird das Darlehen während der Laufzeit nicht getilgt, sondern Sie bauen durch eine Kapital-, Renten- oder fondsgebundene Lebensversicherung Vermögen auf, um das Darlehen nach Laufzeitende abzugelten. Wir nennen das die steueroptimierte Finanzierung, weil Sie dabei Ihre Darlehenszinsen steuerlich geltend machen und viel Gestaltungsfreiraum haben.

Sie planen den Neubau oder Erwerb einer Immobilie zur Fremdvermietung oder -verpachtung? Dann sichern Sie sich den Steuervorteil bei der endfälligen Finanzierung mit Tilgungsersatz!

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Welche Steuervorteile hat eine solche Lösung für Investoren?

Thorsten Körner: Zunächst nehmen wir einmal an, dass Sie ein Darlehen mit einem Sollzinssatz von 2,0 % bedienen. Die steueroptimierte Finanzierung ist dann sinnvoll, wenn Sie mit einem Vermögensaufbau in der Lebensversicherung, die dahinter liegt, eine Rendite von mehr als 1,2 % nach Steuern erzielen. In diesem Fall haben Sie das Potenzial ideal ausgeschöpft, da Sie mit jeder Tilgung dank einer Steuererstattung von 0,8 % nicht 2,0 % brauchen, sondern nur 1,2 %.

Gibt es beim Tilgungsersatz zusätzliche Risiken, die ich bei der klassischen Finanzierung nicht habe?

Thorsten Körner: Wie bei jeder Kapitalanlage ist bei der Finanzierung mit Tilgungsersatz natürlich das Anlagerisiko zu nennen. Das ganze Modell steht und fällt mit der Wahl der Kapitalanlage. Dabei gilt: Je niedriger der Sollzins, desto leichter ist es, eine passende Kapitalanlage zu finden. Das Risiko für den Kunden liegt also darin, am Ende der Laufzeit nicht ausreichend Kapital zur vollständigen Tilgung des Darlehens zur Verfügung zu haben. Daher empfehlen wir unseren Kunden, die Tilgungsrate (Ansparrate) am Kapitalmarkt langfristig zu investieren. Als Beispiel können ETFs aus dem MSCI World gewählt werden – insgesamt stehen über 90 verschiedene Fonds zur Auswahl. In der Vergangenheit waren hier durchschnittliche Renditen von 7 % realistisch.

Weiterhin besteht das Zinsänderungsrisiko, das genauso für die klassische Finanzierung gilt: Sollten nach der Zinsfestschreibung die Zinsen extrem steigen, könnte die Kapitaldienstfähigkeit gefährdet sein. In einem solchen Fall sind die Auflösung der Ansparvariante und ein Wechsel in ein klassisches Darlehen möglich und sinnvoll. Die bis dahin erzielten steuerlichen Vorteile bleiben natürlich erhalten.

Wiegen diese Risiken die Vorteile und Chancen aber unterm Strich auf?

Thorsten Körner: Ich sage es mal so: Je niedriger die Rendite, die Sie für die Prognose mindestens benötigen, desto höher ist die Ertragschance. Eine Renditegarantie gibt es natürlich nicht, allerdings haben einige Varianten durchaus Beitragsgarantien von bis zu 90 %. Grundsätzlich passt die langfristige Anlage zur Immobilie, da Sie diese im Normalfall nicht nach wenigen Monaten abgeben oder ersetzen. Und das Zinsänderungsrisiko haben Sie auch bei einem klassischen Annuitätendarlehen. Das Tolle bei dieser Alternative ist in jedem Fall: Wenn die Kapitalanlage gut läuft, sind Sie sogar früher fertig und können Ihr Darlehen noch vor Laufzeitende vollständig ablösen. Am Ende muss aber jeder Kunde ganz individuell für sich entscheiden, welche Strategie für ihn die richtige ist. Und damit er für seine Entscheidung alle Fakten und Eckdaten kennt, legen wir in der Beratung besonderen Wert darauf, dass wir seinen Steuerberater von Anfang an einbinden.

An wen wende ich mich als Kunde nun im ersten Schritt?

Thorsten Körner: Egal, ob Sie Privat- oder Firmenkunde sind: Zunächst einmal nehmen Sie Kontakt zu Ihrem Kundenberater bei der Nospa auf. Sollten Sie gemeinsam zu dem Schluss kommen, dass die Finanzierung mit Tilgungsersatz eine mögliche Option für Ihre Pläne ist, werden die Berater und Experten der S-Nova hinzugezogen.

Welche Entscheidungsgrundlage stellen Sie in der Beratung zur Verfügung?

Thorsten Körner: Grundsätzlich zeigen wir unseren Kunden neben dem klassischen Annuitätendarlehen auch interessante Finanzierungsalternativen auf. Zur Ergänzung theoretischer Pro-und-Contra-Abwägungen sind es dabei vor allem Zahlen, Daten und Fakten, die bei der Suche nach der passenden Lösung eine entscheidende Rolle spielen. Dabei unterstützt uns unter anderem der WRZ-Rechner (kurz für: Weseler Rechenzentrum). Dieser stellt einen Vergleich zwischen den klassischen Finanzierungsoptionen und der endfälligen Finanzierung dar. Auf diese Weise können wir unseren Kunden drei Varianten als Modell mit konkreten Zahlen abbilden und so Transparenz für eine datenbasierte Entscheidung schaffen.

Drei gute Gründe für den Tilgungsersatz
  • Erzielung einer höheren Rendite im Vergleich zum Darlehenszins
  • Gleichbleibende steuerliche Absetzbarkeit der Darlehenszinsen
  • Erhöhte Flexibilität der Darlehensrückzahlung und Weiterverwendung der Tilgungsersatzlösung

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